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北京新房豪宅化加速 300万元总价成刚需新门槛

时间:2016-07-21 15:42:09  来源:冠亚体育网  繁体中文

北京新房豪宅化加速 300万元总价成刚需新门槛

  2016年上半年各环线和各价格段之间的交叉成交量

  刚需,一个承载买房政策支持最多的群体,但实际上在各项条文政策中,从未出现过的词汇。所谓刚需房,在地产业界最普遍的定义就是,首套房、小户型、低总价。购房人购买此类产品主要就是为了解决居住的最基本需求,自住是第一目的。曾经,刚需盘是市场的主力,也是热销的代表。中粮万科长阳半岛、中建国际港……此前北京楼市的销售纪录,大多都是由刚需盘创下。但今年,市场上却少见刚需盘热销的新闻,是刚需房卖不动了吗?答案显然是否定的。业内的共识是,市场上能满足刚需房定义的新建住宅快消失了。

  如今被认定为标准刚需的购房人,或者在等待如中一样的自住房购买资格,或者将意向购房的区域不断退后,而购买的门槛也在不断攀升,3万元/平方米的单价、300万元的总价,成为刚需购房的新门槛。

  自住房僧多粥少 满足刚需需求有点难

  在地王四起的时代,北京独有的商品房类型自住房曾经被“刚需”们寄予厚望,限制在200万元以内的总价,刚好对应了刚需购房不高的预算。但经过两年的时间,很多曾经把购房希望寄托在自住房上的“刚需”已经逐渐放弃,其中最重要的原因就是等不起。

  小陈就是之前自住房申购大军中的一员。从最早的金隅汇星苑、汇景苑,再到位置较好的恒大名都、建工动力港,小陈都参与了申购,但从来没有进入到选房环节。如今,他已经放弃了申购。小陈告诉《广厦时代》,像他这样的非京籍,虽然名下无房,但属于非优先家庭,除了特别偏远的项目外,从来没有轮到他选房。但在等待的过程中,他眼看着房价节节攀升。最初申请时,稍加些钱,自住房周边的二手房就可以买得到,而现在,一套房距他最初开始申购自住房时,少说也涨了几十万。

  虽然已经推行两年多,自住房仍未告别“僧多粥少”的局面。近日,位于门头沟的保利首开?四季怡园(二期)发布摇号公告,共有14626户家庭通过审核,申购800套自住房源,申购家庭被分为三个优先组,其中第一优先组家庭为门头沟内限价商品房及经济适用住房轮候家庭、本区户籍无房家庭以及符合条件的本区单位职工和入区企业员工无房家庭,共604户;第二优先组家庭为本市限价商品房及经济适用住房轮候家庭、本市户籍无房家庭,共10374户;第三优先组家庭为本区户籍、本区单位及入区企业员工符合自住房购房条件的其他家庭,共213户;非优先组家庭即其他符合自住房购房条件的家庭,共3435户。

  从这个数据就可以看出,想排队购买一套自住房,仍不是件容易事儿。

  除了有上万人排队外,自住房的供应也越来越少。统计数据显示,目前北京市的自住房还未开始网络申购的项目仅剩下不足10个,分别是:万科昌平沙河镇地块、绿地密云地块、远洋昌平北七家地块、湖南富兴东坝南区地块、首创海淀永丰地块、旭辉大兴瀛海地块、金融街昌平北七家地块以及恒大房山拱辰地块。初步统计约有房源6000套,与数量众多的申购家庭相比数量悬殊。土地市场的供应减缓也让自住房地块越来越少,通过自住房来解决刚需的购房需求,难上加难。

  新房全面豪宅化 纯新盘难觅刚需盘

  自住房买不上,对于刚需来说,转投新房并不是只调整一点预算的事儿。小陈表示,他放弃购买自住房后也看过一些新盘,价格实在难以承受,或者十分偏远,对于他这样的公共交通上班族,上班都很成问题。

  根据中原地产市场研究部统计,今年上半年,北京平均单套成交金额达519万元,环比上年的379万上涨了37%。截至5月30日,北京销售超过10亿的商品房住宅项目合计只有16个,但这16个项目中,除一个项目外,其他销售均价都在3万+,更是有12个项目均价在4万+。

  在整体市场的统计中,3万元以内的纯商品住宅占比也在不断降低。中原地产市场研究部统计显示,今年上半年北京新建纯商品住宅相比2015年同期有很大变化,在各价位段上,8万-10万成交同比上涨112%,10万+成交同比上涨586%。其中,从占有比重上来看,2016年同2015年相比,除3万以下占比下降10.40%以外,3万+价格段均有所上涨,其中3万-5万占比上涨4.58%,5万-8万占比上涨4.52%,8万-10万占比上涨0.72%,10万以上占比上涨0.58%。

  单价3万元以内的刚需盘,在市场上已难觅踪影,少数几个单价还在3万元以内的项目,大都拿地时间较早,在土地成本上有操作的空间。而近几年拿地的项目,很多楼面价已在3万元/平方米之上,从土地拍出的那一刻起,刚需购房人就已注定与其无缘。

  地王郊区化 刚需退至环京

  不断抬高的购房门槛,让刚需购房人想买新房只能退居六环外。据中原地产市场研究部统计,今年上半年,北京楼市六环内的成交占比都有不同程度的减少,六环以外的成交占比则大幅上升,2016年较2015年成交占比上升6.2%,和2010年相比上升了17.9%。现在五环之外的成交量占全市成交的86.4%。

  不过,六环外留给刚需客的选择也越来越少。土地价格的攀升让六环未来不再是郊区的代名词,六环也将成为楼市的新贵。

  去年下半年,高价地如雨后春笋集中上市,据中原地产市场研究部统计,半年时间内共上市20块经营性3万+地块。而这股高价势头一直延续到今年,上半年尽管土地出让宗数少,但几乎每宗都是地王。今年成交的7宗住宅用地中,1宗5万+,其余6宗全部3万+,其中延庆地块的经营性楼面价已高达3.1万。

  中原地产首席分析师张大伟表示,六环外楼面价冲高至3万元,预示着3-5年时间,六环新房将会全面进入6万时代。曾经因交通、配套等问题而被刚需客拒绝的六环,未来也将与刚需客无缘。

  北京新建住宅的全面豪宅化、高端化让刚需客越来越难以企及,环京楼市就成了他们购买新房的主要目标区域。但无奈的选择背后,有着更多的纠结。一位年初在燕郊购房的刚需购房人向《广厦时代》讲述了他购房决定的纠结。他最初的目标是通州,虽然价格已经很高,但老旧的二手房也还是能找到的,但区域化的限购把他限在了通州以外,他最终只能选择距上班地点最方便的燕郊。之前很多人劝他不要买,因为环京的房价不稳定,容易大起大落,但他最终还是出手了。“没办法,涨得太快了,再不买又买不起了。”与在环京投资的购房人不同,被房价挤到北京周边的刚需客,在环京区域购房都是无奈的选择。毕竟,单价3万元以内,总价300万元以内,在北京,越来越难了。(门庭婷)